Nový Občiansky zákonník

 

Aktualizované: 2. októbra 2026

Nový Občiansky zákonník ovplyvní kúpu, prenájom aj dedenie nehnuteľností na Slovensku. Parlament ho schválil 1. októbra 2026 a podľa informácie Národnej rady má nadobudnúť účinnosť 1. júla 2027. Pre kupujúcich, vlastníkov aj prenajímateľov je preto dôležité rozlišovať medzi schválenou reformou a pravidlami, podľa ktorých sa postupuje dnes. 

Čo môže zmena znamenať pre váš byt, rodinný dom alebo investičný apartmán?

Schválenie ešte neznamená účinnosť

Nové pravidlá sa nezačínajú uplatňovať samotným hlasovaním parlamentu. Pri konkrétnom obchode bude potrebné overiť vyhlásené znenie zákona, dátum účinnosti a prechodné ustanovenia. Tie určia aj postup pri existujúcich zmluvách.

Ak práve predávate byt alebo kupujete dom, správa o reforme sama osebe nie je dôvodom zastaviť proces. Je však dôvodom venovať pozornosť tomu, podľa akých pravidiel sa pripravuje vaša zmluva.

Kúpa nehnuteľnosti: väčší význam dôvery v kataster

Ministerstvo spravodlivosti medzi hlavnými zmenami uvádza posilnenie dôvery v zápisy v katastri a ochrany dobromyseľného nadobúdateľa. Táto téma je dôležitá najmä pri sporoch, v ktorých sa neskôr spochybní vlastníctvo predávajúceho. (zdroj: www.justice.gov.sk)

Z pohľadu kupujúceho však dáva naďalej zmysel preverovať celý príbeh nehnuteľnosti. Kto ju vlastní? Sú na liste vlastníctva ťarchy alebo poznámky? Má dom zabezpečený prístup? Zodpovedajú dokumenty tomu, čo vidíte na obhliadke?

Praktický príklad: Pri kúpe domu si pripravte otázky aj k pozemku a prístupovej ceste. Právna ochrana kupujúceho a dôsledná príprava obchodu sa navzájom dopĺňajú.

Prenájom: zmluvy si zaslúžia novú kontrolu

Vysvetľujúci materiál ministerstva k reforme opisuje podrobnejšie pravidlá nájmu, peňažnej zábezpeky, inflačnej doložky aj skončenia nájmu. Pri bývaní sa venuje tiež obnoveniu nájomného vzťahu a ochrane niektorých nájomcov. Tieto podrobnosti treba pred použitím overiť vo finálnom vyhlásenom texte zákona. 

Pre majiteľa bytu je to príležitosť skontrolovať, či jeho zmluva zrozumiteľne rieši nájomné, energie, používanie zábezpeky, odovzdanie bytu a ukončenie spolupráce. Rovnaká jasnosť pomáha aj nájomcovi: vie, čo platí a čo môže očakávať.

Pri apartmánoch je užitočné venovať pozornosť aj účelu pobytu. Pri príprave zmluvy treba rozlišovať nájom na bývanie a poskytovanie dovolenkového ubytovania. Samotné označenie „apartmán“ nestačí na výber vhodného zmluvného režimu.

Majetok manželov: nové pomenovanie, dôležité súvislosti

Schválená úprava zavádza pojem spoločné imanie manželov namiesto doterajšieho označenia bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Podľa informácie Národnej rady základná koncepcia v zásade nadväzuje na súčasný stav. 

Pre realitný obchod je praktickou otázkou, komu nehnuteľnosť patrí a kto musí pri prevode konať. Pri rozhovore o kúpe či predaji preto pomáha mať pripravené informácie o čase a spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti aj o prípadných dohodách manželov.

Dedenie: viac možností na plánovanie majetku

Reforma prináša dedičskú zmluvu, odkaz či správcu dedičstva a mení aj pravidlá závetu a ochrany neopomenuteľných dedičov. Rodiny získajú nové nástroje na usporiadanie majetku pre prípad smrti, s podmienkami podľa zákona. 

Pri nehnuteľnostiach je užitočné premýšľať aj o praktických dôsledkoch: kto bude dom užívať, kto sa oň bude starať a či budú mať budúci spoluvlastníci rovnakú predstavu o jeho využití.

Premyslené usporiadanie môže pomôcť predísť rodinným sporom. Konkrétne riešenie patrí do rozhovoru s notárom alebo advokátom.

Čo zostáva dôležité pri dome a pozemku?

Podľa ministerstva sa zachováva pravidlo, že stavba nie je súčasťou pozemku. Pri kúpe domu preto zostáva dôležité preverovať vlastníctvo stavby aj pozemku. 

Pre kupujúceho je užitočné posudzovať nehnuteľnosť ako celok: dom, záhradu, prístup, dokumentáciu aj právne vzťahy, ktoré ovplyvnia jej používanie.

Čo môžete urobiť už dnes?

Zhromaždite si dokumenty k nehnuteľnosti, pozrite sa na svoje existujúce zmluvy a pri plánovanom obchode sa pýtajte aj na právne súvislosti. S blížiacou sa účinnosťou bude dôležitá aktuálna odborná kontrola dokumentov.

 

Plánujete predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľnosti? Kontaktujte Maria Vargai Reality. Prejdeme s vami praktické otázky vášho zámeru a pomôžeme vám pripraviť ďalšie kroky.

 

!! Článok zachytáva stav k 2. októbru 2026. Pri konkrétnom prípade rozhoduje účinné znenie právnych predpisov a individuálne okolnosti.

Článok má informatívny charakter. Pred použitím uvedených informácií v konkrétnom prípade sa poraďte s právnikom. Blog ku káve je dobrý začiatok, odborná kontrola zmluvy ešte lepší.

 

Zdroje: 

Národná rada SR: Parlament schválil nový Občiansky zákonník, 1. 10. 2026
Ministerstvo spravodlivosti SR: Slovensko má po viac ako 60 rokoch nový Občiansky zákonník, 1. 10. 2026
Ministerstvo spravodlivosti SR: vysvetľujúci materiál k reforme, 2026 (PDF)